2023年的上半年，新政频出、土拍火爆、小阳春重现，有业内人士表示：西安房价，暖风来了。

事实，真的这么吗？

农地端来看，取消集中供地、土地限价放松，药企拿地的积极性有所提高，但圈层分化显著，市区+天新核心宗地表现亮眼，郊县大部份片区未供地，郊区部分区域表现趋冷。

住宅端来看，下摆新政叠加挤压需求集中释放，小阳春市场重现，但目前复苏头晕，后续需持续剌激市场实现销量持稳。

此前锐理君通过图表发过多篇关于上半年北京房价的市场表现，本期将这种数据“抽丝剥茧”，瞧瞧数据之下，最真实的上海房价。

备注

统计时间：上半年，即2023年1月1日至2023年6月30日。

统计数据：含商品住宅与人才公寓，如无非常说明，均为备案口径（因而会有一定延后性）。

统计范围：大上海，不含西部新区与成都。

本文数据仅供参考。

65宗、3387亩

去年上半年，大上海农地供应65宗，合计面积约3387亩，仅为今年同期113宗的58%，整体供地规模收缩。

其中一圈层供应20宗，二圈层供应23宗，三圈层供应16宗，天府新区供应6宗。分区域来看，彭州区为供应担当，“上新”8宗宅地，面积合计约346.5亩；其次是青白江区和天府新区并列第二，均供应6宗。

18宗、36000元/㎡

清水住宅限定楼价更是“一浪高过一浪”。2023年供应的65宗宗地，住宅清水限价上3万的就有18宗，相比今年同期跌幅29%成都楼市走势，最高的早已刷新大上海纪录来到了36000元/㎡。换句话说，后续还有更多的高档项目会相继上市。

更为重要的是，随着房地利差逐步加强，药企做高档项目有了更多的发挥空间，但同样也意味着三万以上总价项目将步入拼产品时代，药企间的产品力竞争格局将会愈发内卷。

21宗熔断、20700元/㎡

民企对优质宗地的角逐更加激烈，上半年成交了47地块，其中有21宗达到最高限价步入抽签，诞生了如71家药企围猎锦江区金融城三期29亩宗地的盛况。

分区域来看，主市区大部份触顶抽签成交，高折价率成交；郊区核心地段宗地低折价成交，郊县基本以底价成交；其中锦江29亩和高新区141亩，清水限价均为36000元/㎡，创下土拍清水限价最高记录，成交楼面地价均为20700元/㎡，分别由华润、远达竞得。

建发、华润等脑部民企参拍积极性高

民企参拍积极，主要集中在5+2区域以及郊区的温江、龙泉区域；建发、华润等脑部民企参拍积极性高，加仓城市核心区域，国企中龙湖、邦泰高频参与，表现亮眼。

仅从上半年拿地的情况来看，土储宗数排行第一的是保利，共夺得3地块。其中双子区59亩宗地和天府新区46亩宗地都是抽签竟得，两地块的住宅清水限价均为30000元/㎡；还底价拿下了新都区53亩宗地。另外，在下半年7月19日土拍中，保利又获一宗双子区22纯住宅宗地。不得不说，实力与运气兼备。

华发、华润置地、建发、万科、人居、邦泰置业、明信集团并列第二，均进帐2宗宅地。值得一提的是，万科早已2年没有在上海公开市场拿地了。

519张、70932套住宅

经锐理数据统计，明年上半年大上海共发出519张预售证，共计70932套房源。

分区域来看，主市区约75个新盘“上新”，合计约19633套房源，占比27.7%；二圈层推出77个项目，合计约23895套房源，占比33.7%；三圈层推出89个项目，合计约13947套房源，占比19.7%；而天府新区只推出了26个项目，合计约10704套房源，占比15.1%。

很显著，二圈层依是房价供货主力。但环比今年上半年，主市区的买房机会增多。

总体来说，这期间大上海推出的住宅单价在25194元/㎡左右。其中有96张预售证单价超3万，176张预售证在2万-3亿元/㎡，也就意味着2万+的单价已成为常态。

984.9万㎡、19328元/㎡

受2022密集利空新政以及2023年供需两端的积极新政影响，国庆后2月成交开始呈上升势态，持续至4月，5月开始复苏进程趋缓，价钱坚挺，销量有所上涨。

统计周期内，大上海住宅成交984.9万㎡，74262套房源，成交单价约19328元/㎡。

一个显著的特点是，“5+2”区域热度高，二圈层仅顺庆、双流表现优质，三圈层趋向冷静。

从成交情况来看，天府新区遥遥领先，10726套住宅找到卖家。其次是邛崃区，成交7399套住宅；武侯区成交6247套住宅。

从价钱来看，主市区仍然是大婶，住宅成交单价约25963元/㎡。值得一提的是，锦江区以约30363元/㎡的单价荣获大上海N0.1，也是惟一一个突破3万的区域。很大的诱因来自于区域内三圣乡、白鹭湾、林家坝-金融城南蓝筹股的崛起，这几个蓝筹股已成为当前上海房价炙手可热的高档蓝筹股，诞生了如锦江御园、锦江赋、锦江金茂府、建发天府养云、锦江九章、华润锦江公馆等改善基态高的项目。

二圈层成交单价约16279元/㎡，主要靠新津（18472元/㎡）和彭州（18952元/㎡）拉高了平均水平。三圈层成交单价约8617元/㎡，仅金堂区单价超1万。天府新区成交单价约23785元/㎡。

认购圈层分化显著

认购端口来看，上半年圈层分化显著，一圈层推售节奏推进，认购率超5成，天府新区区域价值高，认购率近6成；二圈层推售收缩，认购率下滑，约4成；三圈层推售持续高位，认购率下降，约57%。

蓝筹股销量TOP10、新川最好卖

配套成熟、规划利空、发展前景大的蓝筹股，更受市场顾客追捧。新川的销量“断层”领先，蓝筹股内天恒瑞云府排行第一，其在去年实现五开五罄清盘。其次是麓湖、科学城，均坐落城西。

132㎡、256万/套

大上海住宅套均成交面积约132㎡成都楼市走势，与2022年相比每套面积大了2㎡。一圈层、天新以改善产品为主，套均面积分别约143㎡、158㎡；二圈层以刚需刚改主导，套均面积约127㎡；三圈层以内生刚需为主，趋向稳定，套均面积约111㎡。

套均单价达256万，近些年呈持续上行趋势。分区域来看，主市区套均单价约370万，最高的锦江区早已超过530万；天府新区套均单价约375万；二圈层套均单价约206万；三圈层套均单价约96万。

从单价结构来看，2023上半年，上海单价500万以上房子成交套数达5999套，占比约8.1%，创历史新高。

小结

总体来看，房地产将步入新阶段，但仍是稳经济的重要领域。

1、未来或将会颁布更多调控新政，剌激市场。

去年下半年，就有《金融十六条》部分新政延长适用期，然后央行为上调存量贷款利率定调，国务院常务大会审议通过《关于在超大特大城市积极逐步推动城中村改建的指导意见》，再到7月24日，中央政治局举行大会，强调要适时调整优化房地产新政……众多重磅新政加持，在供给与需求端持续加码，精准施策保障房价平稳运行。

2、头部民企积极布局，核心宗地更受追捧。

农地价值分化激化，核心片区宗地价值高企，收益空间大、风险较低。边沿区域宗地趋冷，后期发展动力不足。另外，锐理君觉得多渠道拿地是未来发展趋势，药企将通过公开市场拍地、收并购、合作等方法扩宽农地储备。

3、核心价值回归，产品改善推进。

新政修身叠加积压需求释放，2023年上半年虽迎来了小阳春，但目前复苏头晕，后续须要新政剌激市场需求持续释放。随着后续双限地持续面世，预计量稳价升。

清水住宅限价超3亿元/㎡+的宗地不断增多，对于民企而言，产品力提高是关键，产品功能性与面积优化、叠加创新、成本管控是其关注重点。

文|稻草人

出品|锐理数据总部新媒体中心