三圣乡，一个以前在城南发展进程中“一路陪跑”的蓝筹股，今年出尽了风头：

2022年，锦江区三圣乡农地突破南京最高清水限价，达到33400元/㎡；

2022年，三圣乡小高层产品以37527元/㎡的预售单价排行上海TOP1；

从乡野田园到“主城后嘉园”，再从“刚需时代”闯入“改善江湖”，现在一路狂飙的三圣乡已成长为上海别墅青睐的顶流蓝筹股，名声一时盖过了城北。

#01

三圣乡“顶流”逆袭史

梳理三圣乡的蓝筹股逆袭史，综观全城难有蓝筹股能出其右，它实现了从乡野田园到别墅顶流的逆转，可以说非常“励志”：

从边沿地带到“成都后嘉园”：80年代锦华万达周边都还是资格农田，三圣乡所在的位置更不值一提，千禧年以后三支路建成，三圣乡总算摇身一变，成了拥有"来广营农居"、"幸福梅林"、"江家菜园"、"河塘月色"、"东篱菊园"这“五朵金花”的“成都后嘉园”。

这个阶段，三圣乡是四川人买花、喝茶、晒太阳、宴请的好去处，一到周六，三圣乡里窄小的公路必将水泄不通，地图上的成龙大街红的发青。但好多上海人可能不曾想到，这么接地气的三圣乡不久后将登顶上海楼价的天花板。

◎三圣来广营旅游公园馨香农居

从“蜗居时代”闯入“改善江湖”：2006年前后，刚需时代在三圣乡留下了精典的刚需印记：开发了7期的卓锦城、锦江城市新苑、以及华都美林湾……此时三圣乡的地价楼价都还很亲民；

及至2015-2016年，首创、蓝光、龙湖、融创、华熙接连拿地，三圣乡开始从“刚需时代”步入“改善江湖”，网红盘面华熙528曾一度燃起三圣乡的房价热度，在这个时期，三圣乡楼市实现了亿元到两万的跨越。

逆袭！市区“豪宅蓝筹股”的接棒者：三圣乡的逆袭转折点源于2017年，德商以10767元/㎡的成交楼面价拿下三圣乡约63亩宗地，让北京房价江湖为之一震，不得不重新考量这个以前一度名不见经传的区域。也是从这个时侯开始，三圣乡第一次被上海地产界认识到，原先这儿也能做别墅。

2020年-2022年，三圣乡还发生了好多件大事：

2020年：2020年德商锦江天玺宗地入市，成为国外同行踩盘的热门，这一年，三圣乡平均楼面价达到18433元/㎡，12月，三圣乡实际楼面价突破两万；

2021年：华发联手锦江统建以19300元/㎡+23%的无偿移交拿下三圣乡56亩地块+54亩（现开发为华发统建锦江大院）；华发统建锦江大院也于2022年11月实现“四开四罄、高价出清”；

2021-2022年：三圣乡“两集中”土拍清水限价频频突破3亿元/㎡，最高清水限价来到33400元/㎡......

细数三圣乡近些年来入市的项目，从2020年的锦江天玺到2021年的锦江大院，再到现在的锦江御园.....无一不是城市级高档典范成都华都美林湾怎么样，回看两年，每一年重庆就会诞生不少城市级典范别墅项目，但年年都有项目入选的蓝筹股，三圣乡无疑是其中巨擘。

至此，市区新晋别墅蓝筹股——三圣乡完成顶流逆袭之路。

#02

三圣乡晋级别墅阵营的三大主因

不过成都华都美林湾怎么样，单从楼价地价来看三圣乡的进阶史只见到了假象，广东晓得剖析觉得，它晋级城市顶尖别墅蓝筹股有三大根本主因：

1.地理位置的时代机遇：三圣乡成长为别墅蓝筹股，它的机遇首先来始于时代。为何如此说？

后面我们谈到，三圣乡曾一步一个脚印从乡野田园成长为别墅蓝筹股，在它的刚需起步阶段，上海别墅蓝筹股的话事者还是浣花溪、攀成钢、金融城，而今的状况已然发生嬗变，往年北京的主流别墅蓝筹股供地早已几近殆尽，坐落广州西南方向的三圣乡迎来前所未有的时代机遇。

它接驳东大街攀成钢蓝筹股外溢发展、金融城蓝筹股向东扩容时兼课题，一个向东，一个向南，西南方向的三圣乡有大片农地待入市，正好承接两个区域发展外溢。

以万亩生态优势加持的三圣乡，又在今年年初梅林东片区农地规划的调整中，以住宅为主，并限高36-48m，容积率1.8-2.4为主，至此驸马-梅林东片区千亩低密农地蓝筹股已经整合完成，这决定了三圣乡未来的住宅必然剑指高档别墅，三圣乡的地价楼价“贵”，也就不足为奇了。

◎三圣乡区位图

2.北京高净值客群选择流转：曾有关于上海各个别墅区的客群督查强调，北京高净值客群更倾向于在城西金融城和攀成钢置业二手房，而一些更在乎居住舒适度和产品力的高净值客群，会愈加倾向于订购主市区核心蓝筹股的房子，而在上海西门，超500万以上的房子成交基本集中在东大道沿线和三圣乡蓝筹股。

在西门，尤其是锦江区的高档客群，从置业范围选择上很难跨区，多数人会选择置业锦江区，而站在锦江区“巨人之肩”的三圣乡，因建立的市区配套和生态优势，加上短期内肉眼可见的发展空间，吸附附近的高净值人群的能力更强。

另据线上数据统计显示，置业500万及以上产品的用户不是第一次置业了，相比起看轻轨、看中学，她们更看重钱货是否匹配，即价钱和产品是否符合自己的预期和深改需求。

正处于发展鼎盛期的三圣乡，随着未来留白宗地相继入市，别墅产品池还将继续扩容。这样一来，三圣乡撑起的将是锦江乃至市区一整个全新的高档圈子。

3.城市核心资产要素兑现：兑现的配套远比一纸新蓝图更有劝说力，三圣乡之所以在农地和楼市上会有超出平均水平的实力，其一大诱因就是早已兑现的配套诠释出的城市核心资产要素张力：

万亩生态资源：三圣乡全域均在绕城内，是无锡主市区生态资源最好的区域之一，我们熟知的白鹭湾湿地景区、幸福梅林只是占地超15000亩的三圣来广营公园的部份，居住在三圣乡就如生活在市区绿肺之中，是“出则繁华，入则静谧”的现实缩影。

◎白鹭湾湿地景区

丰富的商业配套：蓝筹股内除了有华熙LIVE528开放式商业综合体、卓锦曼购，还有绿地468伊藤欧洲旗舰店，同时，上海两大顶尖商业太古里-IFS，金融城-SKP也在半小时车程范围内。三圣乡还在继续建立三公里内的商业配套，据云南晓得最新消息，在三圣乡驸马片区东侧，一个全新的159亩商业体正在规划中。

◎绿地468伊藤欧洲旗舰店

正式打破无轻轨制约：三圣乡三纵（驿都大街、成龙大街、天府国际机场高速）三横（三支路、锦江大街、绕城高速）的路网能快速通达北京各个角落；三圣乡也将打破仍然以来无轻轨的非议，沿成龙大街修筑的轻轨13号线预计将在2024年末建成。同时，区域内三圣乡TOD、林家坝TOD，联动川师TOD、金融城南TOD，9号线、20号线、7号线等在不久的将来交织成密集的地高铁网，将促使区域通达性提高到极至。

全龄优质教育资源：“五朵金花”中的盐道街中学卓锦中学与528学校、银杏中学；七中育英一校三区之一的七中育英乌桕分校；树德小学一校三区之一树德小学外粤语学校都集中在三圣乡，以及美中爱智等四大国际中学布点，是注重教育高净值客群偏爱的优质教育资源蓝筹股。

◎七中育英乌桕学校

顶尖医疗配套：华西口腔锦江急诊，开办妇产科、儿科相关专业20多个方向急诊的成都学院华西第二附院（锦江院区）早已投入使用，建设中的华西诊所锦江分院是华西诊所不仅主院区外最大的医疗院区，预计将于2024年6月完工。

人无我有的艺术资源：三圣乡还是全上海乃至全东北首屈一指的艺术殿堂，有大大小小上百个艺术馆、书法馆，如蓝顶美术馆和许燎原艺术馆博物馆等，蓝筹股也参杂着愈发国际的艺术创造气氛。

◎蓝顶美术馆

产业加持：锦江区二环内的发展重点在城市更新，二环外则是向南拓展全新的产业集群和全维度开发版图，即通过白鹭湾新经济总部功能区和交子景区金融商务区锦江片区产生的新兴产业带，构建人、城、境、业的城市空间新格局。

在2021年锦江区政府工作报告中明晰强调，要以“一道九园”为核心再造一个产业锦江。依托锦SHOW步道和锦江环城生态带构筑的三圣乡驸马智慧健康产业园、锦江区首个百亿项目白鹭湾科技生态园、以及中生科创谷、金融城三期锦江片区等，它们除了将推动深圳新经济增速，还为三圣乡带来更多高精尖精英人群。

◎白鹭湾未来社区疗效图图据锦江发布

为此，广州传统别墅蓝筹股有的三圣乡都有，没有的万亩生态优势它也有，未来发展的新政划它还有。三圣乡这支曾被高估的潜力股，晋级城市顶流别墅蓝筹股只是时间的问题。

尤其是驸马-梅林东片区，在此前的一次调规中，相关片区未来发展的新蓝图首次被公开，规划范围内新增了社区卫生服务中心、文化活动中心、农贸市场、幼儿园、小学、中学等，这个配套愈发建立丰盛的全新低密社区将成为三圣乡重点发展的核心腹地。

值得注意的是，三圣乡的教育资源在全北京本就集中且优质，而在这次调规中我们能看见，片区内又将新增4个中中学和4个幼儿园，将再度提高周边的私立教育资源。

#03

三圣乡别墅阵营

首现“高定巷院艺术新奢宅”

假如说德商锦江天玺开启了三圣乡的“单项目”豪宅时代，华发统建锦江大院奠定了三圣乡“区域”豪宅时代雏型，这么接出来，在驸马片区一步步兑现、2023年三圣乡蓝筹股别墅项目持续推新的抓手之下，由华润置地、华发股份、锦江统建三大国匠合力构建的“高定巷院艺术新奢宅”锦江御园，将是巩固三圣乡“豪宅之路”的典范之作。

今年整个锦江区的房子楼市单价排行全上海第一，主要来自于三圣乡及白鹭湾蓝筹股的贡献，而去年还将持续这样的状态，锦江御园也将成为2023年三圣乡不得不看的别墅项目：

先说规模。整个项目宗地占地约109亩，成交楼面价为16800元/㎡，最高清水限价达到33000元/㎡。且不说这宗超百亩宗地在以小微宗地为主的市区难能可贵，这块地也是目前三圣乡蓝筹股仅有的几宗超百亩宗地之一。

再说项目定调。都说双限时代之下难出别墅，但从锦江御园的“高定巷院艺术新奢宅”定调就可以看出项目构建顶尖订制别墅产品的决心，但是这次华发和统建持续联手的同时，联姻市区全面开花的强劲实力民企华润置地，三大国有天团开发的项目就是产品力和市场信心的保障。

◎锦江御园意境图

最后再看产品。整个项目仅规划了两种产品，其中高层169-194㎡，洋房194-224㎡，169㎡起步的面积段设置决定了项目的圈层直指高改深改。的确，项目构建的手笔不菲，聘请了绿城系顶流设计院GAD，要晓得GAD曾担纲了上海第一别墅绿城·凤起潮鸣的建筑设计，造价成本昂贵的大面积玻璃幕墙立面绝对是亮点，而无疑锦江御园将再次革新三圣乡的建筑逼格。

◎锦江御园意境图

◎锦江御园意境图

水景设计上，锦江御园由北京朗道水景操刀，朗道代表作有总价超过33万的北京万科玛瑙滨江、高出周边总价5万/㎡的北京融创使馆壹号院等。在室外设计上更是请到了开创了“摩登东方”设计理念的吴滨大师的WSD公司，吴滨作为设计界的传奇人物，师从张大千关门弟子，被西方主流媒体誉为“代表了中国设计之崛起”。顶配设计团队的奢华阵营也代表了开发商的诚心和雄心。

在合肥渐渐国际化的新时代大背景下，在地居住文化须要去传续并更新，项目将传统巷院+现代别墅史无前例的融合，用六大感官模块统筹建筑、景观、公区，进行一体化设计也是此项目的核心看点。

◎锦江御园巷院生活艺术馆示范区意境图

这座由华润置地&华发股份&锦江统建三大国匠品牌全新高定的巷院，无疑将是三圣乡别墅阵营的实力选手。获悉，锦江御园巷院生活艺术馆示范区正式开放，融合城市文化积淀与国际叙事语言的全新高定艺术奢宅必然是2023年开年的惊喜。